2009年市区房地产市场发展状况分析及2010年市场走势预测

2009年市区房地产市场发展状况分析报告

一、2009年房地产市场发展情况
    去年，市委、市政府面对全球金融危机的持续冲击，高度重视房地产业的发展，紧紧抓住国家“扩内需、保增长、惠民生”宏观调控的有利时机，沉着应对，因地制宜，果断地采取一系列“暖企”措施，确保了市区房地产业触底回暖，取得了令人可喜的成绩，对拉动内需发挥了应有作用。主要特点是：
    （一）房地产开发投资止跌回升，稳步增长。去年1～2月份商品房供应量仅有6400平方米、同比下降97%；房地产开发企业普遍存在等待、观望情绪，新项目开发接近于零，严重影响固定资产投资及国民经济有效增长。面对这一严峻局面，我局根据市委、市政府的部署，积极开展房地产市场调查，正确分析房地产危机之中的有利因素，多次召开市区房地产企业座谈会，与开发企业一起分析形势，探讨金融危机下市区房地产发展策略，引导鼓励他们抓住危机中潜在利好因素，增强企业对房地产开发投资信心，把握机遇开工新的项目。在国家促进房地产发展等政策效应的刺激下，雅居乐、凯旋城、万隆骏景花园、长鸿二期等十几个开发项目陆续开工建设，开发投资出现触底反弹、止跌回暖局面。据统计，去年市区完成房地产开发投资13.49亿元，同比增长6.1%；商品房施工面积126.1万平方米，增长17.7%；商品房新开工面积68.86万平方米，增长41.5%；商品房竣工面积49.7万平方米，增长55%。商品房供给结构不断调整优化，从批准销售情况看，套型面积在90～120平方米占总供给的57%，为供给主力户型。
     （二）政策效应刺激，有效需求旺盛。去年初，由于购房消费普遍存在等待、观望、徘徊的心理，尤其是对商品房降价期望值过高，该出手时不出手，导致市区商品房销售不畅，需求疲软。针对这一情况，我们通过各种形式加大宣传推介，着重宣传国家“扩内需”购房优惠政策，推介河源宜居环境及商品房优质价廉特点；建立商品房展销展示中心，提供方便、安全的自由交易平台，加快了商品房流通，促进了部分存量商品房销售。3月份我省出台《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（粤府办〔2009〕16号），从税费政策、贷款利率、首付比例等方面给予购房者优惠，进一步刺激了购房需求，促进了普通商品住房消费。09年市区商品房预（销）售6760套，预（销）售面积87万平方米，销售金额29.29亿元，分别增长28%、26%、24%。
    （三）住房价格稳定，市场秩序良好。去年市区商品房平均价格维持在3200元左右，上涨7.6%，总体来看价格波动不大，上涨幅度控制在合理区间内。市民购房消费理性增强，住房梯度模式基本形成。二手房交易比较活跃，全年成交2634套，交易额达5.4亿元，同比分别增长31%和43%。商品房交易信息网络化，买卖双方信息充分对称，交易办证阳光快捷；房地产中介代理机构管理到位，租赁、抵押业务正常开展；房地产市场秩序相对规范稳定，消费者权益得到合理保护，房地产业朝着良性健康方向发展。
     二、存在的主要问题
从市区房地产市场调查情况看,目前房地产市场存在的主要问题有：
    （一）商品房积压量较大。据不完全统计，目前批准可销售的商品房项目52个，存量商品房6000套左右，建筑面积约70万平方米，相当于2008年的全年销售量。市区地理位置好、小区环境好、楼盘立面新颖、户型实用、价位适中的商品房销售情况较好，而一些户型结构差、户型大、房价高的商品房滞销情况比较严重。另外高新区近年建设的公寓式住房滞销严重，个别楼盘在去年几乎零成交。
    （二）供应结构不合理。市区购房者主要以河源市区改善型以及辖县自住购房需求为主，大约占60%，珠江三角洲前来投资置业的约占25%，外省和港澳籍购房者约占15%。从购房人群可以看出，投资型购房比例相当较低，主要购房人群收入水平不高，住房消费能力较差，而市区切好是中小户型、中低价位房源供应不足，难以满足进城购房需求及外来务工人员的购房需求，造成想买房的人买不起房，开发的大户型商品房几年卖不出。
    （三）对银行资金依赖程度高。据统计，去年商品房现房抵押8966宗，同比增长37.6%，抵押贷款金额81.83亿元，同比增长266%。去年办理在建项目抵押9宗，抵押贷款金额10.18亿元，一定程度上加快了房地产项目开发建设速度，缓解了商品房供应不足问题。但由于在建开发项目对银行融资的依赖度普遍偏高，在今年国家实行信贷适度从紧的调控政策下，房地产在建项目贷款受到严格控制，增加了项目融资困难，将会影响市区部分在建项目的开发建设速度。
   （四）有效需求不足，供需关系趋紧。一是由于市区城市人口规模较小，家庭户数不足10万户；二是收入水平不高，去年城镇居民人均可支配收入为12137元，消费能力较弱；三是有效的换房消费需求已近饱和；四是市区工商业刚起步，其支撑力度不大。一些大型工业项目落户本市园区还未形成规模，工业园区发展对购房的效应还不明显；五是城市化进程缓慢，入城购房消费较少；六是外地原有意向到河源购房消费客群受到国家政策及投资条件限制，如购买第二套住房首付比例和银行利率都相应提高了，增加了购房投资成本。上述种种原因将影响有效需求，相对于今年供给的大幅增长，到下半年可能会出现供过于求的情况。
    三、2010年市场走势预测
    通过市场调查，企业及购房者对市区2010年房地产市场的发展持谨慎乐观态度，认为今年房地产开发投资将稳步增长，销售量与去年基本持平，平均房价将维持在3500元左右，不会出现大跌或快速上涨的现象。但同时也有个别企业对今年市场发展存在一定得担忧，主要是国家宏观调控措施在去年底密集出台，从金融、税收、土地等方面加强了调控，目的就是要抑制房价的快速上涨，遏制房地产投机。因此应采取如下措施保持市场的稳定发展：
   （一）适当控制开发规模。从调查的开发投资情况来看，今明两年有计划开发的商品房项目有20多个，施工面积超过300万平方米，如在一两年内推向市场，这将大大超过本地市场承载能力和消化吸纳能力。因此应保持清醒的头脑，根据企业自身的资金充裕程度和市场销售情况，合理控制商品房项目开发速度和开发规模，防止“一窝蜂”上马现象，避免开发规模过大带来产品过剩引发的风险。
    （二）要支持鼓励自住性和改善性购房需求，促进住房合理消费。首先积极推动城镇低收入家庭住房保障工作，加快政策保障性住房的建设，落实住房货币补贴；其次是引导房地产开发企业调整供应结构，中小户型在项目中的占比控制在70%左右，以满足中低收入家庭的住房需求；三是对个人首次购买90平方米以下普通住房继续执行1%优惠契税税率；四是鼓励梯度购房消费，促进住房合理消费。经济条件好或改善性购房需求人群可考虑购买档次高、价格高的商品房，刚进城或刚参加工作的鼓励购买中低价位的商品房或二手房，甚至可考虑租房居住。
    （三）要拓宽渠道，培育市场，促进有效需求。一是虽然国家在09年底出台了一些房地产调控政策，但是促进房地产健康稳定发展的基本政策没有改变，因此要加强房地产政策宣传，消除观望疑虑情绪，正确把握政策，因势利导；二是及时准确发布房地产市场信息，提高供需信息透明度，增强市民购房消费信心；三是加大对河源宜居环境的推介宣传，吸纳外地需求到河源购房消费，促进商品房供需结构平衡。
   （四）要进一步整顿规范房地产市场秩序。要加大房地产市场秩序整顿工作力度，重点整治价格欺诈、乱收费、虚假广告、不明码标价、不按时交楼、虚假交易及哄抬房价等损害购房者合法权益的违法行为。营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。

河源房管  
2010年3月1日