广州中心区二手楼价微涨 预计后市交投缓慢

　　“2011年以来，广州二手楼价涨幅明显收窄，以微升为主”。合富标准二手住宅价格指数显示，受政策、中小户型房源偏紧、舆论氛围以及新盘推货增加等多种因素叠加的影响，4月广州二手住宅交投较上月有所减少，成交套均面积以及套均总价分别由1月份的87.8m 2/套和126.5万元/套，下降至4月份的84.3m 2/套和119.5万元/套，期望“一步到位”的首置买家也有增多趋势。不过中心区二手楼价微涨。

　　人淡客少买家大幅还价

　　“在严格的限购条件下，部分高端买家入市受到阻挠；首次置业者以及首次改善型买家大多对价格和未来走向较为敏感，高房价、高税费、高首付、不断增加的月供压力等令买家入市显得较为犹豫。”合富置业研究人士分析，4月份国家再次提高银行利率以及存款准备金，房企融资难度加大、增城首次实施限价、政府多次发出强力调控信号、补办个税或社保的做法受到舆论质疑等多方面因素在一定程度上影响市场氛围。 【延伸阅读：广州4月近郊二手楼价微降 中心区优质二手价稳中略升】

　　而在临近“五一”前，广州一手新盘推货增加，以郊区盘居多，价格相对实惠，不少买家有先看一手楼的计划。加之本月银行紧绷没有丝毫松动迹象，不少房贷申请甚至要排期到年底，房贷收紧，银行放款速度慢，部分业主暂时搁置出售物业的计划或转售为租，致使盘源供应量有所减少，其中部分板块中小户型单位消化较多，供应尤为短缺。

　　“在新盘推货增加、房贷收紧、中小户型盘源偏紧、舆论氛围、入市门槛较高再加上限购、限外等多重因素叠加，买家观望情绪重，入市谨慎；部分买家大幅还价，还价幅度集中在5%-10%之间，其中改善型买家以及投资型需求表现更明显。”合富置业表示，种种原因导致4月份广州二手楼市人气转淡，新收客源有所减少，但需求迫切的“旧客”看楼、入市仍比较积极，主要是中心区适宜的物业有“卖少见少”的趋势以及对核心地段优质物业的信心较充足。

　　总体房价微降部分坚挺

　　合富标准二手住宅价格指数(广州)分析报告显示，自“新国八条”以来，广州二手住宅成交套均面积以及套均总价呈逐渐下降趋势，二手楼市中首次置业者比例增加。

　　据合富置业数据显示，广州二手住宅成交套均面积以及套均总价分别由1月份的87.8m 2/套和126.5万元/套，下降至4月份的84.3m 2/套和119.5万元/套。期望“一步到位”的首置买家也有增多的趋势。4月份合富置业促成交易的二手住宅中，100平方米以内小三房的比例约为20%，较以往的15%左右明显增加。

　　“4月业主心态总体较平稳，反价、惜售现象收敛，部分业主愿意小幅调低此前过高的放盘价”。合富置业研究人士表示，在政策大环境下，个别业主担心楼价下跌，高位出货意愿有所增强。有部分业主叫价有所松动，但议价空间较小，大多在3%左右，以一些急钱用的业主以及物业素质一般的物业居多，如部分旧式房改房、地段一般的单体楼等。而计划“卖一买一”的业主有所增多，除原先素质不高的物业业主外，也不乏一些较高端物业的业主。

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　　但是，具体从板块看，4月份广州各板块二手楼价大部分保持坚挺，以稳中略升为主。中心区较好地段的二手楼如东圃板块、珠江新城、赤岗-琶洲板块、海珠区西部片区、白云区各板块、花都等受中小户型供应不足、高通胀、规划利好以及一手楼价带动等多种因素影响，楼价仍然保持稳中略升的态势；中心区高端优质物业的楼价仍然保持稳中有升，“高通胀下，购买稀缺资源、优质物业仍然是高端买家抗通胀的重要理财方式，如珠江新城、滨江东板块部分优质楼盘本月二手楼价仍保持稳中有升的态势”。

　　不过，江燕板块、南洲板块、洛溪板块、桥东板块以及增城等板块二手楼价出现微幅回调。合富置业分析，这些板块大多为近郊片区，买家以实力稍弱的首次置业者为主，此前过快上涨的楼价缺乏长久的支撑力，在市场转淡的大环境下，部分业主小幅让价出售手中素质一般的物业。

　　预计后市楼价平稳

　　合富置业人士分析，在当前限购、限外、房贷收紧、盘源不足的市场环境下，买卖交易被各种因素困扰，交易周期无形中被拉长，交易各环节不确定性增加。以外地首次置业者为例，政策调控前从寻找合适物业到过户成交大约需要一到两个月时间。

　　“在目前环境下，不仅因盘源减少，买家寻找到合适盘源的时间有所加长，买家决策和完成交易的时间都变长，买家还面临办理一年以上的纳税或者社保证明，出具无房证明，而银行房贷资格审批严格，放款速度变慢，等等，交易实际完成周期拉长到两三个月甚至更长，其中各环节不确定性增加”。合富置业人士分析，上述种种原因导致需求释放的节奏有所放缓，供求关系出现一些新的变化，预计广州二手市场后市交投以缓慢恢复为主，大幅反弹的可能性不大，而楼价影响因素较多，估计在相当时期内会维持较稳的走势。

 

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　　北京二手楼价首跌五成业主自降价

　　南都讯记者邱永芬　4月份五大城市二手住宅成交量合计约334万平方米，较上月微增7%，但仅为去年同期的五成，仍处于低位。

　　根据中原地产统计，北京、天津、上海、深圳、广州五大城市中，其中仅上海4月下旬市场活跃度显著提高，全月成交量较上月增加近三成；其余城市4月份成交量与3月基本持平，环比变化幅度在一成以内；而北京二手住宅价格指数首次出现下跌，环比跌幅为0.52%，而其余四个城市的指数仍有小幅上升，但涨幅却进一步收窄。

　　京版限购令颁布后，市场上约50%的潜在需求受到抑制，成交量大幅萎缩。受到成交量持续低迷影响，二手房的成交周期被拉长，部分业主出于各种原因调低房源报价以尽快成交。中原报价数据显示，4月份北京约有超过55%的业主小幅调低房源报价，成交价格随之下跌。

　　中原地产研究人士表示，由于限购令影响持续，本月五大城市二手住宅表现依旧低迷。在成交持续低位的情况下，房价松动现象有所增多，4月北京二手住宅价格指数环比下跌0.5%，预计5月将会有更多城市的指数出现调整。

　　● 四月各区二手楼价一览

　　天河

　　4月二手楼价环比上涨0.5%，交投有所减少。珠江新城板块、体育中心板块等部分高端板块因刚需旧客入市积极，4月份价格仍有所上涨。投资客入市活跃，部分具有较高抗通胀能力的优质物业受青睐。

　　越秀

　　二手楼价环比上涨0 .3%，市场活跃度有所降低。受东濠涌拆迁补偿达2 .5万元/m 2传闻影响 ，部 分业主惜售心态加重。

　　荔湾

　　二手楼价环比上涨0.9%，原芳村楼价保持较平稳态势，原荔湾楼价涨幅相对较大，部分优质物业业主反价幅 度 约 为5%。

　　海珠二手楼价环比上涨0.5%，人气减少。

　　番禺

　　二手楼价环比上涨0.1%，人气减少。部分中小户型盘源充足的大盘，有个别业主愿意小幅降价出售物业 ，如丽 江 花园、祈福新邨等。

　　白云

　　二手楼价环比上升1.3%，涨幅较其他区域大，买家以首次置业者占主导，主要是受一手楼价快速上涨影响。其中同和板块、机场西板块涨幅稍大，主要受君华香柏广场、颐和高尔夫等一手新盘带动明显。

　　花都

　　二手交投活跃，楼价稳中有升。个别地铁13号线沿线优质物业的业主出现惜售现象。

　　其他

　　黄埔、萝岗两区二手交投有一定幅度减少，二手楼价总体较平稳。

　　受“限价、不限购”影响，增城部分二手买家转投一手市场，二手楼价略有回落。

　　(据合富标准指数)